２４日（祝・月）、ＣＦネッツさん恒例のフィールドワークセミナーを開催しました。富山、高岡、金沢の弊社が自信を持って提供する、収益用アパート、マンションの販売バス見学ツアーです。本部から、倉橋社長、猪俣ゼネラルマネージャー、野崎ＣＰＭ、木内ＣＰＭと贅沢な布陣。参加の投資家のみなさんとともに、９物件を見てまわりました。 バスの中で、出品収益不動産の説明をし、実際に物件見学後、猪俣ゼネラルマネージャー、倉橋社長が、評価、物件の見方、購入のポイント、判定をしていきます。倉橋社長、猪俣ＧＭの見解の違いもおもしろく、自信をもって出品した物件が、バッサバッサと切られてしまい、厳しいものだなあと反省もいたしました。 しかしながら、実践研修とあって、参加者のみなさんは、とても勉強になったと好評でした。 次回の開催に向けて、収益物件の収集と準備をすると同時に、弊社が投資家にみなさんに、本当の意味でお勧めできる商品開発に一層努力をしていきます。 懇親会も大盛り上がり。次回の再会を確認しあいました。 大成功！ありがとうございました。 by Mickey(ﾐｯｷｰ)
マカオには、２２の歴史的建物と８箇所の広場が、「世界遺産」として認定されています。４５０年間に渡ってのポルトガルとの交流の遺跡です。写真は代表的な世界遺産・「聖ポール天主堂跡」です。たくさんの観光客であふれていました。 そして、「ヴェネチアン・マカオ・リゾートホテル」内の巨大なショツピングモールです。建物内に３つの運河があり、運河をゴンドラが運行しています。アメリカのラスベガスのモールを思い出します。 ホテル内のカジノのスケールの大きさにも、度肝を抜かれました。マカオにおける税収の２５％がカジノからの上がりといわれるくらい、活気にあふれていました。勝負の結果については内緒（ないしょ）です。博才のないミッキーでした。 これで、マカオ報告終了です。 びっくり、どきどきの三日間でした。 by Mickey(ﾐｯｷｰ)
現地で販売中のコンドミニアム（分譲マンション）を４箇所見学させていただきました。 ざっくりですが、７０平米のファミリータイプで約４，０００万円程度でしょうか。香港とくらべて、３分の２位ということで、まだまだ安いという解説でした。日本の投資家に不動産の仲介をしていられる唯一の日系香港企業です。印象としては、中国の貨幣価値と比較して、決して安いとは思えませんでしたが・・・。 写真の物件のように、プールあり、ボーリング場あり、ジムやサウナ、マージヤンルーム等のセンター機能という付加価値があところが、高値を維持できるとのことでした。 ちょっとおもしろいのは、写真の建物の、１フロアーが、居室にせず、空洞になっています。中国では、住宅つくりに風水を気にします。したがって、１フロアーに部屋をつくらないんですって。超もったいないですね。 いろんなところを旅しますが、いろんな文化があり、おもしろいです。 by Mickey(ﾐｯｷｰ)
１１月１７日～１９日まで、全管協・経営マインド２１部会の海外研修でマカオに来ています。 近年、マカオには、カジノの利権が開かれ、地元のスタンレーホー一族独占から、ラスベガスのＭＧＭグループが参入、巨大（数兆円）な不動産投資が行われ、ホテルとカジノラッシュです。 マカオの特徴は、香港といっしょで中国の特別行政区、タックスヘイブン、つまりは、法人税が１２％と極端に低く、なんとキャピタルゲイン（不動産の売買譲渡所得課税）は０％です。不動産の値上がりによる売却益がゼロなんですよ。夢みたいですね。 したがって、香港やマカオに法人を設立し、あるいは個人が口座を開設し、節税目的で事業を行う、あるいは、投資や資金の運用を行う個人投資家が増えています。まさに、時代は情報化がキーワード、情報や知識の差で、お金に差が出るということです。 今回訪問した写真のＨｏｐｅｗｉｌｌ Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ＆Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ Ｌｔｄ．の堀明則社長に、香港、マカオでの会社設立活用による節税ノウハウ、マカオの不動産投資に関してご教授いただきました。 ２００７年のピークから今は３０％程度、マカオの不動産は下落しています。レジデンス（住宅）系の投資利回りは、表面で４％、金融機関からのローン金利が４％ですので、収益によるインカムはよくありません。あくまで、不動産の値上がり目的の短期売買が主力とあって、現在のサブプライム問題の発生における金融収縮の状況下にあっては、難しいかもしれません。やはり、サブプライムは世界中に影響を与えています。 ただし、中国人の中には、うまく売り抜けて、高いキャッシュポジションの投資家が投資の機会を狙っているとのこと。この中国人投資家が、香港企業を使って、いつ金融出動をするかが大きなポイントになりそうです。 堀社長には、ミッキー塾で話をしてもらう約束をしました。日本へは月に一度は来ておたれるということなので、楽しみにしてください。 税金対策を含めた、資金の運用のノウハウを直接伝授いただきたいと思います。 ものすごく勉強になりました。そして、すばらしい人脈を得ることができました。とても意義あるマカオ研修になっています。 by Mickey(ﾐｯｷｰ)
14日、福井のエルディ㈱さんへ、ＣＭ事業部メンバー５名でベンチマークに行ってきました。 エルディ㈱さんは、オリジナル工法（LD2000，LD3000）でＲＣ（鉄筋コンクリート）構造の賃貸マンションを、建築建材の一部を中国で生産、ローコスト（坪単価４０万円～）を実現しておられます。 福井を中心に関西、神戸とエリアを広げておられ、今日のこの建築不況の環境とは全く関係なく、いそがしくて工事がおいつかないといった信じられないような話でした。独自のデザインと、固有技術があれば、絶好調な企業も存在するんですね。 二か所の完成賃貸マンションを案内いただきました。新築５年間、空室はほとんど出ないとのこと。建物の外観、入口へのアプローチ、防犯を考えて、一階の床高がご覧の写真のようにずいぶん高くなっています。 ローコストでありながら、高い品質の建物と、とても勉強になりました。富山エリアにおきましても、対応していただけるとのことでした。 今後も積極的にベンチマークして、全国の成功事例収集をしていきます。お楽しみに！ by Mickey(ﾐｯｷ)
１３日、週刊住宅新聞社さん主催、ハート財産パートナーズさん企画の、不動産コンサルティング・プロ実践塾、テーマ：「資金調達」を学ぶ！ のセミナーを受講してきました。講師は、現場の融資担当者、融資のブローカーの方々もいて、生々しい話に引きこまれました。 第一講座 「銀行に頼らない資金調達法」 第二講座 「金融業界の現状と融資基準」 第三講座 「銀行に出させる不動産投資法」 第四講座 「不動産ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞによる銀行融資引出法」 でした。 サブプライムローン問題発生により、昨年秋からの金融庁の指導により、不動産融資の引き締めが、都市銀行から、地方銀行、ノンバンクまで広がりました。融資基準の厳格化の中で、なかなか融資の承認が出ないといった状況が続いており、今後一層厳しくなるといった見方もあります。 このような状況の中で、必要とされる融資をどう獲得していくかが、最大の課題となっています。 全体の講義の中で、ピンときたのは、金融庁が地方銀行に融資基準、融資姿勢に対して指針としている「リレーションシップバンキング」という概念です。 「リレーションシップバンキング」とは、銀行が顧客との人間関係に基づく銀行業務であり、顧客に対する心の通う経営を目指す銀行経営戦略のこと。地域における問題解決的な資金仲介への転換を意味します。 このキーワードをベースに、必要なお客様に必要な融資をお願いすることに、誠実に対応していけば、明るい光が見えてくるように感じます。 まさに、投資家においての資金は生命線。最大限の応援をしていきたいと考えています。 by Mickey(ﾐｯｷｰ)
2日、3日の弊社代表取締役会長のお通夜、葬儀におきまして、みなさまには、ご多用にもかかりませずご会葬をいただき、かつ過分の御香料を賜りまして誠にありがとうございました。 あわせて、自宅へのご弔問、お供え物、弔電等深く感謝申し上げます。 二日間にわたり、延べ１，０００人を超えるみなさんにお運びをいただき、弔電２２１通と、「こんなにも多くのみなさまに、いままで支えられ、お世話になってきたんだなあ。」ということをあらためて実感し、感謝の気持ちでいっぱいです。故人（会長）も、たくさんの方にお見送りをいただき喜んでいるものと思います。 お通夜当日の朝には、橘慶一郎高岡市長さまにも、自宅に弔問をいただきました。本当にありがたいかぎりです。 今後は、故人（会長）の志を受け継ぎ、社業に社員一同邁進をしていく所存です。今後とも、変わらぬご交誼を賜りますようお願いを申し上げます。 朝日不動産株式会社 代表取締役 石橋 正好
本日、早朝８時から、富山市藤の木地内において、タウン型の新築アパート６棟、弊社がプロデュースした案件の地鎮祭が行われました。 立山が一望できるすばらしいロケーションと、成願寺河の河川敷まで徒歩圏内、閑静な住宅団地です。１LDKと２LDKの複合テラスタイプ全６棟１２戸をセットしました。 弊社としては、タウン型のプロデュースは初。この案件をきっかけとして、積極的に展開したいと考えています。複数の相談もいただいていますので、楽しみにしておいてください。 相続税対策も考慮、もちろん、収益を最大限確保しました。詳細は、ミッキーまでお尋ねください。 by Mickey(ﾐｯｷｰ)
22日、全管協の経営ﾏｲﾝﾄﾞ21松山会議でした。四国の中心都市松山で地域密着経営をしておられる三福総合不動産のベンチマークをしました（写真は中矢社長）。 一言でいって、本当にすばらしい経営をしておられます。お客さま満足を徹底して追及しておられ、三福総合不動産とお取引の大家さんは本当に喜んでおられます。市場の空室率が20%にもかかわらず、三福さんの空室率はなんと5%、驚異の95%の入居率です。専門の空室対策担当の営業ﾏﾝが毎月空室提案をきめ細かく行っているとのことでした。 そして、最近プロデュースなさったデザイナーズマンションを見学させていただきましたが、廊下に絵画あり、入口エントランスに滝ありと、住みたいと思わせる仕掛けがふんだんにありました。投資利回りをベースにおいて、不可能を可能に変えるそんな設計でした。 賃貸管理業に従事するものとして、「根本から考えなおさざるを得ないなあ。」と感じました。日本には、本当にすばらしい経営を実践している優秀な企業がありますねえ。 少しでも近づきたいと思いました。 by Mickey(ﾐｯｷｰ)
10月14日･15日は、新しくコンサルをお願いしましたＲＩＡ㈱さんの企画した四国西条のエース住宅㈱さんのベンチマークに参加しました。 地域密着のハートのある営業スタイルで、社員さんひとり一人のお客さんへの笑顔が印象に残りました。マーケットサイズは大きくはありませんが、地域に愛されている企業として、とても勉強になりました。 宿泊は市内から山手へ30分ほどの大自然に包まれた「一の谷やかた」です。清流と鳥のさえずりが、心を癒してくれました。 そして、二日間、寝ずに「だんじり」が町中を練り歩く、四国・西条のお祭りを見学しました。夜中が最高に盛り上がるということで、深夜３時に起床して朝の６時まで見学しました。日本中から、故郷に帰ってきてのお祭りなんだそうです。威勢のよい掛け声と、賑わいに心も踊りました。 エース住宅さんの社員さんのおもてなしのお心と、企画のＲＩＡさん、どうもありがとうございました。 by Mickey(ﾐｯｷｰ)
